郑州某楼盘售楼部大厅里展示的沙盘

　　河南其他地区的人涌入郑州买房，郑州的房地产经历大热，一系列调控措施出台后，又走向平稳。其他地区楼市怎么办，商品房库存怎么去？

　　近日，省政府办公厅印发《河南省推进供给侧结构性改革 商品房去库存专项行动方案(2016~2018年)》（以下简称《方案》），为商品房去库存开出“药方”。

　　方案

　　河南去库存

　　这次开了个“新药方”

　　《方案》把商品房去库存工作目标的实现定在了2018年底。届时，河南省辖市市区商品住房库存去化周期降到12个月以下，三分之二的县级城市商品住房库存去化周期降到18个月以下，商品住房供应结构更加合理，供应品质进一步提高，供求总量基本平衡，全省房地产市场持续保持平稳健康发展态势。

　　供给端

　　用地供应不搞“一刀切”

　　商品房去库存，首先还在于土地。不同的城市，用地供应具体该如何控制？

　　《方案》中称，对于那些商品住房销售形势好、库存去化周期6个月以下的省辖市、县(市)，要适当扩大商品住房开发用地供应规模。

　　库存总量大、去化周期超过18个月且商品住房销售连续3个月同比不升反降的省辖市、县(市)，要减少乃至停止商品住房开发用地供应。

　　商业服务、办公等房地产库存去化周期超过36个月的省辖市、县(市)，要适当压缩乃至暂停新增商业服务用地供应。

　　对于改造城中村(棚户区)腾空的建设用地，《方案》鼓励用于城市基础设施和公共服务设施建设。若用于房地产开发用地，则要纳入住房用地供应计划，严格控制供应规模和节奏，确保商品住房有序投放市场。

　　各县(市)要于2017年3月底前编制并公布“十三五”住房建设规划和年度实施计划，各省辖市要于2017年6月底前编制并公布“十三五”住房建设规划和年度实施计划。

　　需求端

　　三招扩大住房消费

　　进城购房农民，确保其子女到公办学校上学。

　　《方案》中提出了“鼓励农民进城购房，扩大商品住房需求，充分发挥住房公积金作用”三大举措，用以扩大住房消费、去库存。

　　想去库存，就要进一步鼓励农民进城购房。《方案》提出，商品住房库存去化周期超过12个月的省辖市、县(市)，要结合本地实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。

　　2016年年底前，各地要出台“农民安家贷”配套实施细则，对进城购买住房的农民，要确保其接受义务教育的适龄子女在当地公办学校入学。

　　城镇家庭也可享受购房补贴。

　　《方案》还指出，有条件的地方可将购房补贴的范围扩大到城镇家庭自住及改善性住房。同时，鼓励各级行政机关、事业单位、金融机构等，通过购买商业办公类商品房解决其业务用房需求。

　　符合条件的灵活就业人员也能缴存公积金。

　　为了刺激住房公积金作用的充分发挥，《方案》明确要研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项，加强规范和引导。

　　此外，《方案》还要求各地优化房屋交易流程，提高工作效率，创新购房模式，推广“房产超市”，集中展示房企产品，方便群众选购。

　　保障房

　　全面停止政府新建公租房

　　对于保障房市场，《方案》明确要进一步打通商品住房与保障房通道。全面停止政府新建公共租赁住房，鼓励保障性住房平台公司及专业化房屋租赁运营机构承租和运营居民自住需求以外的棚户区改造安置住房，以面向符合公共租赁住房保障条件的或其他有租房需求的对象出租。

　　棚户区

　　一半以上要货币化安置

　　棚户区改造过程中“给钱不给房”，也是去库存的手段之一。

　　《方案》要求大力推进棚户区改造货币化安置工作。2017~2018年，各省辖市、县(市)棚户区改造货币化安置率不得低于50%。

　　库存量大、去化周期长的省辖市、县(市)推进棚户区改造，要以货币化安置方式为主。库存去化周期18~30个月的省辖市、县(市)货币化安置比例不得低于80%。

　　库存去化周期30个月以上的省辖市、县(市)，要全部实行货币化安置。

　　《方案》还鼓励2016年棚户区改造项目由实物安置向货币化安置转变，并根据计划调整原安置房用地规划条件和规划用途。

　　租赁房

　　允许商业用房改为租赁住房

　　《方案》鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源用于出租。

　　各省辖市、县(市)政府要根据本地房屋租赁市场需求，细化工作流程，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范进行设计改造后按间出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，确保消防设施完好有效。

　　市场环境

　　近3年内没项目

　　或被吊销资质

　　优化房地产市场发展环境方面，《方案》明确要加强企业市场准入和清出管理。

　　准入方面，通过招拍挂方式出让的房地产开发用地，要根据地块的控制性详细规划，设定相应的资质准入条件，从源头上杜绝企业超资质开发问题发生。

　　企业在工商注册地外开发房地产项目的，可以不再新设立独立法人资格的子公司，以分公司名义在项目所在地办理项目审批手续、设立银行账号，并在项目所在地税务机关依法办理税务登记、申报纳税、依法缴纳有关税费。

　　而对近3年内无开发项目、无纳税申报的企业，则采取降低房地产开发资质等级、吊销资质等方式，使其退出。